Denizli İnşaat Piyasası Yap - Sat Dönemini Bitirdi, Yap - Sabret Dönemi Başladı

Şubat ayındaki ilk yazımızın üstünden geçen 3 ay boyunca Denizli inşaat sektöründeki durgunluk zirve noktaya ulaştı. Bankaların Denizli müteahhitlerine verdiği krediler pasif hale getirilip suistimal iddiaları gündeme oturunca piyasadaki tedirginlik had safhaya ulaştı. Üstüne demir-beton fiyatlarındaki muazzam artışlar da ilave olunca sektör fiyatlarda negatif eğilime girmek zorunda kaldı. Akabindeki erken seçim kararı da üstüne tuz biber oldu. Süreç ile ilgili yazıya ara vermemin sebebi bankaların aldığı aksiyonlar ve teftiş sürecinin tarafsızlığı açısından yorum yapmanın anlamsızlığı sebebiyle olmuştur. Benim de yaklaşık 14 yıl bankacılık deneyimimin akabinde bahsi konu olan pek çok konut kredi sürecinden haberdar olmam ve risk kontrol noktalarına hakim olmam nedeniyle olası suistimaller ile alakalı olarak yorum yapmamın etik olmayacağı aşikar. Kaldı ki gerek inşaat sektöründeki gerekse de bankacılık sektöründeki teftişe konu olan tüm aktörleri şahsen tanıyor olmam da ilgili yazı dizisine ara verme mecburiyetinde bırakmıştır. Gelinen noktada bankalar ilgili müdürleri hatalı bulmuş ve görevden uzaklaştırmıştır. Kişisel kanaatim Denizli inşaat sektörüne ve emlak piyasasına yüzlerce konut kazandırmış ve bunun finansmanına aracı olmuş, kalifikasyonları üst düzeyde olan ve benim de bankacılık döneminde ast-üst ilişkisi içinde birlikte çalıştığım müdürlere yapılan haksızlığın boyutu etik kriterleri sorgulayacak denli yüksektir. Yüksek derecede mobbinge maruz kalmış yöneticilerin alacağı aksiyonlar zaman içinde belirecektir. Amerika ve Avrupa bankalarında benzeri mobbing vakalarına maruz kalmış işgören ve yöneticiler münferit davalardan bile milyonlarca dolar tazminat almak suretiyle bankalar tarafından üstü örtülen durumlar olarak belirmektedir. Ülkemizde bankacılık sektöründeki sendikalaşma ve yönetim şekli "dostlar alış-verişte görsün" minvalinde ilerlediği için insanlar emeklerinin ve zamanlarının zayi olmasına ancak seyirci kalabilmişlerdir. Ama bu süreç muhtemelen bankacılık sektöründe de bir ilkin önünü açacak ve bankaların kredi politikalarında kontrol süreçlerinin profesyonelleştirme ve hedef kriterlerinde baskıyı da denetleme anlamında haksızlıkları minimize edeceği kanaatindeyim. Bu durumun Denizli'deki inşaat sektörüne yansımasına gelince, son yıllarda metropoller ile boy ölçüşen emlak potansiyeli ile Denizli gayrimenkul piyasasında fiyatlar zirve yapmış bulunmaktadır. İkamet amaçlı konut talebine arzın ancak yettiği kentte yatırımcıların da talepkar oluşu fiyatları daha da yükseltmiş bulunmaktadır. Bunun için öncelikle konut yatırımcıları açısından Denizli'ye yatırım yapmanın rantbl olup olmadığını açıklayarak bu yazıya son verelim. Bir konutun yıllık kira geliri ile kendini ne kadar sürede amorti ediyor olduğu rakam bize kira çarpanını verir. Yani konutu satın almak için ödenen parayı brüt aylık kira gelirine böldüğünüzde elde edilen sayı o konutun kira çarpanıdır. Örneğin Denizli koşullarında 400.000 TL'ye satın alınan bir daire 1.000 TL civarında kiraya verilebilmektedir. Bu konutun kira çarpanı 400'dür. 1.250 TL'ye kiraya verirseniz çarpan 320 olacaktır. 1.500 TL'ye kiracı bulursanız da 266 diye devam etmektedir. Ülkedeki ekonomik ve siyasi istikrarsızlık ve makro ekonomik dengesizlikten nispeten az etkilenen kentlerden olan Denizli'deki bu çarpan inanılmaz derecede yüksek olup; konuta yatırım yapmak bu koşullarda çok rantbl görünmemektedir. Ticari gayrimenkul ve arsa için ise durum çok farklıdır. Son 5 yılda arsa ve ticari gayrimenkul rantı kentin hemen hemen her bölgesinde 10 kat kadar artmıştır. Bunu başka bir yazıyla ele alalım. Gelelim ideal kira çarpanının ne olduğuna. Burada bankacılık deneyimimizle net belirleyici bir fikir vermek niyetindeyim. İdeal gayrimenkul kira çarpanı için Eurobond'lar ciddi etkendir. Yani kurumsal yabancı yatırımcı başta olmak üzere işinin ehli tüm sermaye sahipleri yatırım yapacakları ülkedeki dolar bazlı tahvilleri merkeze alırlar. Bu şu anlama geliyor. Dolar bazlı tahvil yıllık %5 ise kira çarpanı 100/5 yani 20'dir. Mayıs 2018 itibariyle 2020 vadeli Eurobond faizleri 4.68 civarında seyretmektedir. 2030 vadeli faizler 6.50 civarındadır. Uzun vadeli olan 6.5 faizi baz alarak 100/6.5 yaptığımızda yaklaşık 15.4 sonucuna ulaşırız. Bunu 12 ile çarparsak yaklaşık 185 sayısını elde ederiz. Bu da çarpanın 185 olduğu anlamına gelir. 12'ye bölerek bir gayrimenkulün amorti süresini 15-16 yıl olarak belirleyebiliriz. Yıllık tahvil faizlerinde spekülasyon olmadığı ve siyasal/ekonomik beklentiler ile makro verilerin olumlu seyrettiği bir ekonomide temelde bu rakam mantıklı bir gayrimenkul yatırım çarpanı olarak göze çarpmaktadır. Ama tek sebepli metodoloji ile ilerlemenin mantıklı olmayacağını da belirtelim. Bu koşullarda Denizli'de bu fiyatlar ve bu kira getirileri ile yatırım amaçlı konut satın almanın ne kadar büyük bir hata olacağı apaçık ortadadır. "Fiyat" bir malın alınıp satılabildiği rakamdır. Ama "değer" ise o malın size kattığı farkın nakdi karşılığıdır. Burada işini içine özellikle konut piyasasında duygular ve gösteriş devreye girer. Özellikle Denizli demografik yapısının bu konudaki hassasiyeti ile ilgili Pamukkale Üniversitesi Davranış Bilimleri Profesörü olan bir hocamızın tespitlerini ve değerlendirmelerini de süreç içinde hocamızın izniyle paylaşma isterim. Denizli ilinde konut fiyatlarına etki edecek "değerler manzumesi" oluşturabilen sadece birkaç müteahhit firma bulunmaktadır. Bugün Denizli'de banka kredisine uygun konutlarda aylık kira çarpanı 250 üzerinde seyretmektedir. Olması gereken başabaş noktası 185 civarındadır. Bu mantıkla 400.000 TL civarındaki bir evin kirasının 2.250 TL civarında olması o evi yatırım için cazip kılarken 1.000-1.500 TL civarında kira getirisi olan bir evin fiyatının 250.000 üzerinde olması anlamsız fiyat şişkinliği anlamına gelecektir. Şahsen kendimin de İLBADE mevkiinde inşaat yapmış olmam neticesinde yazıyı okuyan müteahhitlerin öfkesini duyar gibiyim. Müteahhitlerin inşaat maliyetleri metrekare bazında artık 1.000 TL üzerinde seyretmektedir. Son tahlilde devletin tapu harçlarından almış olduğu devasa harçlar (400.000 TL evde 16.000 civarında) ve banka faiz oranlarındaki (1.40 civarı) müthiş artış yanı sıra arsa sahiplerinin "küstah" ve keyfi fiyat artışlarının müsebbimi bizzat Denizli genelinde "gerilla taktiği" ile satış yapan amatör gayrimenkul danışmanları yani emlakçılardır. Konutta banka kredisi, gayrimenkul likiditesi açısından önemlidir. Likiditesi yüksek gayrimenkullerin fiyatı yüksek olur ve kira çarpanı yükseliş gösterir. Bu anlamda yatırımcının kredi kullanmaksızın konut satın alıyor olması mantıklı görünse de yukarıda açıkladığımız sebeplerden Denizli'de reel ikamet amaçlı müşterilerin konut alımına muhtemelen bankalar vasıtası ile devam edeceği görünmektedir. 2018 ve 2019 yılındaki genel ve yerel seçimler nedeniyle oluşan belirsizlik yazımızın başlığını daha da anlamlı kılmaktadır. 2020'ye kadar gayrimenkul piyasasında ışık görünmemektedir. Seçim yatırımı olarak sunulan tapu harcı indirimi bu matematikte komik dahi değildir. Gürcistan'da fiyatı ne olursa olsun sadece 100 USD olan tapu harcı için Türkiye'de insanlar eski model bir araç parası ödediği sürece, demir-beton fiyatları ve arsa manipülasyonları bu denli zirvede kaldığı sürece ve emlakçılar kurumsallaşmadığı sürece Denizli Gayrimenkul piyasası bu krizden kurtulamayacaktır. Denizli Emlakçılar Birliği'nin North Point Otel'de yaptığı ilk toplantı ve izlenimler bundan sonraki yazımızın içeriğini oluşturacaktır. Saygılarımla. Kaynak:http://www.denizliekspres.com.tr